A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, instituiu formalmente o CIB e
vinculou sua operação ao regime do IBS/CBS, no âmbito da reforma tributária. Do ponto de vista da
burocracia, a implantação afetará cartórios, prefeituras e sistemas municipais, que terão de adaptar
seus processos à nova realidade. Haverá cronogramas para integração e obrigações de transmissão
eletrônica de dados; operadores de registro deverão atualizar rotinas, sistemas e documentos para
incluir o código CIB, sob risco de sanções administrativas.
O CIB consiste em um identificador nacional único atribuído a cada imóvel – urbano ou
rural, público ou privado – e funcionará como se fosse um “CPF do imóvel”, assim apelidado pela
imprensa. Será integrado ao Sinter – Sistema Nacional de Gestão de Informações, que foi criado pelo
Decreto nº 8.764/2016, depois substituído pelo Decreto nº 11.208/2022, com o objetivo de agregar
e padronizar dados dispersos entre cartórios, prefeituras e órgãos federais. O CIB pretende reduzir
inconsistências e formar uma base georreferenciada unificada.
As vantagens anunciadas são: mais segurança jurídica para as operações imobiliárias,
transparência nas transações, redução de fraudes e agilidade nos registros e financiamentos. O CIB
possibilitará o cruzamento automático das informações, o que facilitará consultas por compradores,
agentes financeiros e autoridades. Também se prevê um ganho de eficiência administrativa e menor
custo operacional para órgãos públicos e privados. Para o governo, o CIB modernizará toda a gestão
territorial e ajudará no fortalecimento da reforma tributária.
Vale destacar que, de fato, o CIB não cria novos tributos. Entretanto o cruzamento de
informações ampliado possibilitará melhor fiscalização sobre tributos como IPTU, ITR, ITBI e IR sobre
ganhos de capital imobiliário. Será mais fácil identificar imóveis subavaliados ou aqueles declarados
incorretamente. Mas o maior problema é que a nova norma prevê, para cada imóvel, a formação de
um “valor de referência”, e ele poderá servir como parâmetro para fiscalização ou para o
arbitramento tributário, de acordo com o art. 256 da LC nº 214/2025.
Operadores do mercado, contudo, sabem que apenas a análise da tipologia, do padrão
de construção, área construída, características geográficas e transações análogas não são suficientes
para se estabelecer “valor referencial”. Cada imóvel é único e pode ter características que o distingam
do apartamento em frente, ao lado ou de outro andar, ou da casa vizinha, ainda que com semelhante
padrão construtivo e igual metragem construída. Por isso é temerário que os municípios se valham
dessa prerrogativa para elevar tributos como IPTU e ITBI.
Assim, há riscos de aumento de tributos, decorrentes de ajustes nas bases de cálculo
dos imóveis. Por outro ângulo, haverá sensível redução da informalidade, o que favorece o mercado
imobiliário. A integração obrigatória de dados promoverá maior transparência e governança, porém
sem aumento tributário. Em tese, a eventual elevação da carga fiscal decorrerá do uso do CIB como
instrumento fiscalizatório, não propriamente de sua implantação. O CIB entrará em testes a partir de
2026. Para valer, só em 2027, com sua integração ao IVA.
João Teodoro da Silva
Presidente – Sistema Cofeci-Creci – 11/OUT/2025
